Yargıtay’dan Emsal Kiranın Altındaki Bedel İ̇çin 5 Yıl Şartı Yok

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük kaldığı durumlarda, kira sözleşmesinin yenilenmesinin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa dahi kira tespit davası açılabileceğine karar verdi. Daire, yerel mahkemenin davayı kira sözleşmesindeki artış şartına göre değerlendirmesini hukuka aykırı bularak kararı bozdu.

Karara konu olayda, bir kişi 2005 yılında İstanbul’daki iş yerini kiraya verdi. Kiracının 2021 yılında aylık 22 bin lira kira ödediğini belirten mülk sahibi, bu bedelin emsal kira değerlerinin oldukça altında kaldığını ve rayiç kira bedellerinin önemli ölçüde arttığını ileri sürdü. Mülk sahibi, kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesi talebiyle kira tespit davası açtı.

Yerel Mahkeme Sözleşmedeki Artış Şartını Esas Aldı

Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesi yenilemesinin 2018 yılında yapıldığını tespit etti. Mahkeme, dava tarihi itibarıyla son sözleşmenin üzerinden 5 yıllık sürenin henüz geçmediği değerlendirmesinde bulundu.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na atıf yapan mahkeme, bu nedenle kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenemeyeceğine karar verdi. Mahkeme, sözleşmede yer alan hükümlerin uygulanması gerektiğini ve kira bedelinin sözleşmedeki artış şartına göre hesaplanmasının zorunlu olduğunu bildirdi.

Mülk sahibinin bu karara karşı yaptığı istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından reddedildi. Bunun üzerine davacı, kiracının taşınmazı 2005 yılından bu yana kullandığını belirterek yerel mahkeme kararının hukuka aykırı olduğunu savundu ve kararı temyiz etti.

Yargıtay Kararı Bozdu

Temyiz incelemesini yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, sulh hukuk mahkemesinin kararını bozdu. Daire, kira sözleşmesinin yenilenme tarihinin tek başına değerlendirmeye esas alınamayacağını belirterek, taşınmazın kullanım süresi ve kira bedelinin emsal değerler karşısındaki durumunun da dikkate alınması gerektiği yönünde karar verdi.

Yargıtay’ın kararında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının geçerli olduğu belirtildi. Ancak bu geçerliliğin, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmaması koşuluna bağlı olduğu ifade edildi. Kararda, söz konusu kuralın bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından da uygulanacağı kaydedildi.

Daire ayrıca, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak bedelin farklı unsurlar dikkate alınarak belirlenebileceğine işaret etti. Buna göre kira bedelinin belirlenmesinde üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerinin göz önünde bulundurulması gerekiyor.

Yargıtay, bu değerlendirmelerin hakkaniyete uygun biçimde yapılması gerektiğini bildirdi. Böylece kira sözleşmesinin son yenilenme tarihinden itibaren henüz 5 yıl geçmediği gerekçesiyle emsal kira bedellerinin değerlendirme dışı bırakılmasını hukuka aykırı buldu.