Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinde yer alan fesih bildirim süresine uymadan işyerini tahliye eden kiracıyla ilgili dikkat çeken bir karara imza attı. Daire, sözleşmede kiracının kira ilişkisini sona erdirmeden en az altı ay önce bildirimde bulunması şartı yer alıyorsa, bu süreye uyulmadan yapılan tahliye nedeniyle altı aylık kira bedelinin makul süre tazminatı olarak ödenmesi gerektiğine karar verdi.
Dava, işyeri olarak kullanılan bir lojistik deponun kira sözleşmesinden kaynaklandı. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmeye, “Kiracı altı ay önceden ihbar etmek kaydıyla sözleşmeyi feshedebilir” hükmü konuldu. Sözleşmede ayrıca kiracının altı aydan daha kısa süre önce bildirim yaparak fesih hakkını kullanması halinde, tahliyeden sonraki bir aylık kira bedelini de ödemekle yükümlü olduğu belirtildi.
İddiaya göre kiracı, sözleşme devam ederken mülk sahibine herhangi bir bildirimde bulunmadan dükkânı boşalttı. Erken ve habersiz tahliye nedeniyle zarara uğradığını ileri süren mülk sahibi, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurdu. Davacı, kiracının sözleşmeye aykırı biçimde herhangi bir ihtar göndermeden taşınmazı tahliye ettiğini belirterek belirsiz alacak davası açtı.
Mülk sahibi, başlangıçta 5 bin USD’nin, tahliyenin gerçekleştiği 01.01.2016 tarihinden itibaren USD cinsinden mevduata uygulanan en yüksek faizle birlikte tahsilini istedi. Yargılama sırasında sunduğu talep artırımı dilekçesiyle istemini 805 bin USD’ye yükseltti.
Davalı kiracı ise taşınmazın tahliyesinin tarafların mutabakatı doğrultusunda gerçekleştirildiğini savundu. Davacının kötü niyetli olduğunu ileri süren kiracı, davanın reddine karar verilmesini talep etti.
Sulh Hukuk Mahkemesi Bir Aylık Kira Bedeline Hükmetti
Sulh Hukuk Mahkemesi, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin hükümlerini değerlendirdi. Mahkeme, işyeri niteliğindeki lojistik deponun davacı tarafından davalıya 02.07.2011 tarihinden itibaren beş yıllığına kiralandığını belirledi. Taşınmazın sözleşme süresi sona ermeden, 2016 yılı Ocak ayı itibarıyla erken tahliye edildiği tespit edildi.
Mahkeme kararında, taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için en az bir aylık süre gerektiği değerlendirildi. Dosyadaki bilgilere göre son ödenen aylık kira bedelinin 140 bin 630 USD olduğu belirtildi. Bu gerekçeyle davacının erken tahliye nedeniyle bir aylık kira gelirinden mahrum kaldığı kabul edilerek dava kısmen kabul edildi. Davalı kiracı, 140 bin 630 USD makul süre tazminatı ödemeye mahkûm edildi.
Karara taraf vekilleri tarafından istinaf başvurusu yapıldı. Bölge Adliye Mahkemesi, kira sözleşmesinin 10. maddesinde makul sürenin bir ay olarak kararlaştırıldığı sonucuna vardı. İlk derece mahkemesince makul sürenin bir ay olarak kabul edilmesine dayanak yapılan bilirkişi raporunun hükme esas alınmasını doğru bulan BAM, istinaf başvurularını esastan reddetti.
Yargıtay Altı Aylık Süreye Dikkat Çekti
Tarafların davayı Yargıtay’a taşımasının ardından dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracının fesih sürelerine uygun bir bildirim yapmadan taşınmazı sözleşme süresinden önce tahliye ettiğini belirtti. Daire, sözleşmenin süresinden önce sona erdirilmesini haklı kılan bir nedenin davalı tarafından ispatlanamadığı gerekçesiyle kiracı vekilinin temyiz itirazlarını kabul etmedi.
Yargıtay kararında, mülk sahibinin zararının tahliye tarihinden itibaren taşınmazın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar geçen süredeki kira bedelinden oluşacağı ifade edildi. Ancak kira sözleşmesinin 10. maddesinde tarafların feshi ihbar süresini altı ay olarak belirlediğine dikkat çekildi.
Daire, ilk derece mahkemesinin altı aylık feshi ihbar süresini makul süre olarak kabul etmesi ve kiracının altı aylık kira bedelini makul süre tazminatı olarak ödemesi gerektiğini gözeterek karar vermesi gerektiğine hükmetti. Bu değerlendirmeyle BAM kararının ortadan kaldırılmasına, Sulh Hukuk Mahkemesi hükmünün bozulmasına oy birliğiyle karar verildi.