Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi yenilenmiş olsa dahi emsal kira bedellerinin altında kalan tutar için 5 yıl beklenmeden dava açılabileceğine karar verdi. Daire, değerlendirmede yalnızca son sözleşmenin tarihinin değil, taraflar arasındaki kira ilişkisinin başlangıcının ve taşınmazın emsal kira bedellerinin de dikkate alınması gerektiğini belirtti.
Dava konusu olayda, bir mülk sahibi 2005 yılında İstanbul’daki iş yerini kiraya verdi. Kiracının 2021 yılında aylık 22 bin lira ödediğini belirten mülk sahibi, bu bedelin emsal taşınmazların kira değerlerinin çok altında kaldığını ve rayiç kira bedellerinin önemli ölçüde arttığını ileri sürdü. Bunun üzerine kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesi talebiyle kira tespit davası açıldı.
Yerel Mahkeme Beş Yıl Şartını Esas Aldı
Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki en son kira sözleşmesi yenilemesinin 2018 yılında yapıldığına dikkat çekti. Mahkeme, dava tarihi itibarıyla bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin hak ve nesafet ölçütlerine göre belirlenemeyeceğine karar verdi.
Kararda, bu nedenle sözleşmede yer alan hükümlerin uygulanması ve kira sözleşmesindeki artış şartına göre hesaplama yapılması gerektiği belirtildi. Mülk sahibinin istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından reddedildi.
Bunun üzerine davacı kararı temyiz etti. Davacı, kiracının taşınmazı 2005 yılından bu yana kullandığını, kira ilişkisinin başlangıcının bu tarih olduğunu ve yerel mahkeme kararının hukuka aykırı bulunduğunu savundu.
Yargıtay Kararı Bozdu
Temyiz incelemesini yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu. Dairenin kararında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedel konusunda tarafların yaptıkları anlaşmaların, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak şartıyla geçerli olduğu ifade edildi. Bu düzenlemenin, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından da uygulanacağı kaydedildi.
Kararda ayrıca, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak bedelin; üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesi gerektiği aktarıldı.
Yargıtay, Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedelinin belirlenmesine ilişkin her zaman dava açılabileceğinin hüküm altına alındığını da hatırlattı. Kararda, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunması halinde, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağı belirtildi.
İlk Sözleşmenin Başlangıcı Araştırılacak
Daire, somut olayda mahkemenin 2018 tarihli sözleşmeyi esas alarak karar verdiğini vurguladı. Taraflar arasındaki kira ilişkisinin 2005 yılında başladığı, 2018’de düzenlenen sözleşmenin ise kira bedelinde güncelleme amacı taşımadığı ve yalnızca mevcut kira ilişkisinin yazılı hale getirilmesi için hazırlanmış olduğunun ileri sürüldüğü aktarıldı.
Yargıtay kararında, mahkemenin görevinin sunulan delilleri tartışmak ve değerlendirmek olduğu ifade edildi. Bu kapsamda kira sözleşmesinin başlangıç tarihindeki belirsizliğin giderilmesi, belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiç değerlere uygun olup olmadığının araştırılması gerektiği belirtildi.
Dairenin kararında, yenilenen sözleşmeyle belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığının tespit edilmesi halinde şu değerlendirmeye yer verildi: “Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir.”
Bu gerekçelerle yerel mahkeme kararını hukuka aykırı bulan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, dosyanın yeniden değerlendirilmesine karar verdi.