Kiraya veren ile kiracı arasında kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılan davalarda, yargılama sırasında taşınmazın tahliye edilmesi halinde masrafların hangi tarafça karşılanacağına ilişkin görüş ayrılığı yaşanıyordu. Kiracının yeni kira dönemi başlamadan evi boşaltması ve bu nedenle davanın konusuz kalması üzerine farklı mahkemelerce farklı yönde kararlar verildi.
Uyuşmazlık, İstanbul, Bursa, Antalya ve Sakarya bölge adliye mahkemelerinin hukuk daireleri arasındaki uygulama farklılığı nedeniyle Yargıtay’a taşındı. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulu’nun başvurusu üzerine dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira tespit davalarında yargılama giderlerinin kime yükletileceğine ilişkin değerlendirmesini açıkladı.
Yeni Dönemden Önce Açılan Dava Kiracıyı Bağlayabiliyor
Yargıtay kararında, kira bedelinin tespiti için yeni kira dönemi başlamadan önce dava açılabileceği hatırlatıldı. Kira tespit davasının yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılması halinde, mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayabileceği belirtildi.
Ancak kararın merkezinde, kiracının sözleşmeyi yenilememe hakkı bulunduğuna ilişkin değerlendirme yer aldı. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiracının, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini yenilememe hakkına sahip olduğu vurgulandı.
Tahliye Halinde Dava Konusuz Kalabiliyor
Kiracının bu yasal hakkını kullanarak yeni kira dönemi başlamadan taşınmazı boşaltması halinde, kira bedelinin tespiti için açılan davanın konusuz kalabileceği ifade edildi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, sözleşmenin kanunda öngörülen süre ve şartlara uygun biçimde sona erdirilmesinin kiracının yasal hakkı olduğunu belirtti.
Bu değerlendirmeye göre kiracının, daha önce açılmış kira tespit davasının açılmasına neden olduğu kabul edilemeyecek. Daire, kiracının sözleşmeyi yenilememe hakkını kullanarak taşınmazı tahliye etmesinin, davanın konusuz kalmasına yol açsa bile kiracının yargılama giderlerinden sorumlu tutulması için yeterli olmayacağı sonucuna vardı.
Kararda ayrıca, kiraya verene kira bedelinin belirlenmesi amacıyla dava açma imkânı tanıyan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin, kiracının sözleşmeyi yenilememe hakkını ortadan kaldırmadığına dikkat çekildi. Böylece kiraya verenin dava açabilmesi ile kiracının sözleşme sonunda taşınmazı tahliye etme hakkının birbirinden ayrı değerlendirilmesi gerektiği belirtildi.
Masraflar Kiraya Verene Bırakılacak
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yeni kira dönemi başlamadan açılan kira tespit davasının, kiracının taşınmazı tahliye etmesi nedeniyle konusuz kalması durumunda kiracının davanın açılmasına sebebiyet verdiğinin kabul edilemeyeceğine hükmetti.
Bu doğrultuda, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin kiraya veren üzerinde bırakılması gerektiğine karar verildi. Böylece kiracının kanuni süresi içinde bildirimde bulunarak sözleşmeyi yenilememesi ve yeni kira dönemi başlamadan taşınmazı boşaltması halinde, yalnızca davanın konusuz kalması gerekçesiyle masraflardan sorumlu tutulamayacağı yönündeki yaklaşım benimsendi.
Yargıtay’ın kararı, İstanbul, Bursa, Antalya ve Sakarya bölge adliye mahkemelerinin hukuk daireleri arasında aynı konuda verilen kesin kararlar arasındaki görüş ve uygulama farklılığını giderdi. Dosyanın, karar doğrultusunda işlem yapılması amacıyla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulu’na gönderilmesine karar verildi.